Выселение из квартиры — принудительное прекращение права пользования жилым помещением на основании решения суда. Статья 40 Конституции РФ запрещает произвольно лишать человека жилища. Но «не произвольно» — совсем другая история, и Жилищный кодекс РФ знает для этого достаточно оснований.
В нашей практике дела о выселении — одни из самых напряженных. На кону крыша над головой, поэтому обе стороны готовы биться до последней инстанции. Разберем, кого, за что и в каком порядке закон позволяет выселить, как проходит процедура в суде и что делать, если иск предъявлен вам.
Ошибка, которую мы видим в каждом третьем самостоятельно составленном иске: истец путает два разных требования.
Выселение предъявляют к человеку, который фактически занимает квартиру и отказывается ее покинуть. Признание утратившим (или не приобретшим) право пользования жилым помещением — к тому, кто зарегистрирован по адресу, но давно не проживает. Результат второго — снятие с регистрационного учета: органы МВД делают это в административном порядке на основании вступившего в силу решения суда.
Когда ответчик прописан и фактически живет в квартире — заявляйте оба требования. Просить суд «снять с регистрационного учета» отдельной строкой не стоит: суд этим не занимается. Отказ в такой части иска иногда создает ненужные проблемы при исполнении.
По ст. 15 ЖК РФ жилое помещение — изолированный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания и отвечающий санитарным и техническим нормам. Квартира, комната, жилой дом. Основания выселения зависят от статуса того, кого выселяют: наниматель муниципального жилья, бывший родственник собственника, сам собственник или жилец служебного помещения.
Статья 83 ЖК РФ перечисляет основания расторжения договора. Последствия различаются принципиально.
С предоставлением другого жилья выселяют нанимателей, которые более шести месяцев подряд без уважительных причин не платят за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Взамен дадут жилье по нормам общежития — не менее 6 кв. м на человека. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 № 14 (п. 38) разъясняет, что уважительными причинами неуплаты суды признают длительную задержку зарплаты, тяжелое заболевание, наличие в семье инвалидов и несовершеннолетних.
При признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд нанимателям предоставляют равноценное благоустроенное жилье в границах того же населенного пункта (ст. 86–89 ЖК РФ).
Без предоставления жилья (ст. 91 ЖК РФ) — самая жесткая форма. Закон допускает ее за использование помещения не по назначению (ст. 17 ЖК РФ запрещает размещать в квартире производство, а с 2019 года — хостелы в многоквартирных домах по ФЗ от 15.04.2019 № 59-ФЗ), систематическое нарушение прав и покоя соседей (сюда входят и нарушения региональных «законов о тишине» — за первичное нарушение также предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ) и бесхозяйственное обращение, ведущее к разрушению жилья.
Но сначала наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и дать разумный срок на устранение нарушений. Только после того, как предупреждение проигнорировано, он вправе обратиться в суд.
По тому же основанию (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) выселяют граждан, лишенных родительских прав, если суд признал невозможным их совместное проживание с детьми.
Еще одно основание — добровольный выезд нанимателя в другое место жительства. Пленум ВС (п. 32 Постановления № 14) указывает: если отсутствие не носит временный характер, заинтересованные лица вправе через суд требовать признания выехавших утратившими право на жилье.
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ — рабочая лошадка судебной практики по жилищным спорам. После расторжения брака бывший супруг утрачивает право пользования квартирой, принадлежащей другому супругу. Не съехал добровольно — собственник подает иск по ст. 35 ЖК РФ.
Суд обязан учитывать нюансы. Если у бывшего члена семьи нет другого жилья и имущественное положение не позволяет его приобрести или арендовать, право пользования могут сохранить на определенный срок — от нескольких месяцев до нескольких лет. При наличии алиментных обязательств суд вправе обязать собственника обеспечить бывшего супруга другим помещением.
Квартира, купленная с использованием средств материнского капитала, оформляется в долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Выселить из нее бывшего супруга не получится — он сособственник. Брачный договор тоже может закрепить за бывшим супругом право проживания и после развода — проверяйте его условия до обращения в суд.
При продаже или дарении квартиры все члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования в силу ст. 292 ГК РФ. Новый собственник вправе потребовать их выселения.
Статья 209 ГК РФ дает собственнику три правомочия: владение, пользование, распоряжение. Лишить его жилья можно лишь по основаниям ст. 235 ГК РФ, и каждое из них — исключительная мера.
Обращение взыскания на ипотечное жилье. Если заемщик не платит по кредиту, банк вправе потребовать реализации залога через суд (ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Ипотека — прямое исключение из имущественного иммунитета единственного жилья, установленного ст. 446 ГПК РФ. После реализации залога все проживающие утрачивают право пользования (ст. 78 того же закона).
Самовольная перепланировка с отказом привести помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ). По иску согласующего органа (в Москве это Мосжилинспекция) суд может вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов — с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на приведение жилья в порядок.
Бесхозяйственное обращение, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей — ст. 293 ГК РФ. Орган местного самоуправления предупреждает собственника, назначает срок, при неисполнении — обращается в суд. На практике эту норму применяют редко, но прецеденты известны.
Изъятие для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Собственнику направляют проект соглашения о выкупной стоимости. При несогласии — принудительное изъятие через суд, но только при предварительном и равноценном возмещении. По соглашению сторон вместо денег могут предоставить другое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
В чрезвычайных обстоятельствах допускается реквизиция жилого помещения — временное изъятие по ст. 242 ГК РФ с последующей компенсацией.
Прекращение трудовых отношений — основание для выселения из служебного жилого помещения по ст. 103 ЖК РФ. Аналогичный порядок действует для общежитий и помещений маневренного фонда. Отдельные категории — семьи погибших военнослужащих, пенсионеры по старости, инвалиды I–II групп — нельзя выселить без предоставления другого жилья, если они стоят на учете нуждающихся и не имеют собственной жилплощади.
Иностранных граждан, утративших законные основания для пребывания в России, помимо выселения из жилого помещения может ожидать депортация.
Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других проживающих, сохраняют бессрочное право пользования приватизированным жильем. Даже при продаже квартиры. Практика, впрочем, сдвигается: если такой гражданин давно не проживает по адресу, не несет расходов и имеет другое жилье, суды все чаще признают его утратившим право пользования.
Лица, проживающие на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ), — на определенный срок или пожизненно, в зависимости от воли наследодателя. Смена собственника значения не имеет.
Члены ЖСК, внесшие хотя бы часть паевого взноса, и их супруги — пожизненное право на жилое помещение. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением — если договор предусматривает право проживания.
Несовершеннолетние дети собственника не становятся «бывшими членами семьи» после развода родителей. Их выселение возможно только с привлечением органов опеки и попечительства и при безусловном наличии другого жилья.
Выселение зарегистрированного гражданина — исключительно судебная процедура. Самовольно менять замки, выставлять вещи за дверь, отключать свет — самоуправство по ст. 330 УК РФ. Санкция по части первой: штраф до 80 тыс. руб. или обязательные работы. Добавьте угрозы или физическую силу — часть вторая, лишение свободы до пяти лет.
Подсудность исключительная: иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ст. 24 ГПК РФ). Мировые судьи такие дела не рассматривают.
Участие прокурора в каждом деле о выселении обязательно — это требование закона. При выселении несовершеннолетних привлекаются органы опеки и попечительства.
Госпошлина определяется по п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как для неимущественного иска. При нескольких ответчиках пошлина уплачивается за каждого.
К исковому заявлению прикладываются: выписка из ЕГРН (выдается Росреестром), подтверждающая право собственности; документы-основания прекращения права пользования — свидетельство о расторжении брака, письменное уведомление о выселении с подтверждением вручения; доказательства нарушений — акт обследования помещения, протоколы участкового, обращения в управляющую компанию или ТСЖ, при санитарных нарушениях — ответ Роспотребнадзора; справка о зарегистрированных лицах; доверенность, если интересы представляет адвокат.
Типичное дело рассматривается за три-четыре заседания. Решение вступает в силу через месяц, если не подана апелляционная жалоба.
После вступления решения в силу собственник получает исполнительный лист и передает его в территориальный отдел ФССП по месту нахождения квартиры. Дальше работает ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного выселения. Если жилец не съезжает — пристав выходит на адрес с понятыми, при необходимости — с сотрудниками полиции и МЧС. Составляются акт о выселении и опись имущества. Вещи выселяемого передаются на ответственное хранение. Физическая сила к выселяемому не применяется, если он ведет себя мирно.
Временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), проживающих без регистрации по приглашению нанимателя, обязывают покинуть помещение без суда — по требованию нанимателя или наймодателя. То же касается поднанимателей после прекращения договора поднайма (ст. 76–79 ЖК РФ).
Иск о выселении — серьезно. Но далеко не приговор.
Отсрочка. По ст. 434 ГПК РФ суд вправе отложить выселение на срок до года при тяжелом имущественном положении, заболевании, наличии малолетних детей. Заявление подает сам выселяемый.
Устранение нарушений до суда. Погасили задолженность, прекратили шум, привели квартиру в порядок — суд может отказать в иске, если к моменту заседания основания отпали. В нашей практике были случаи, когда именно факт погашения долга переворачивал исход дела.
Ипотека и банкротство. Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ дополнил Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» механизмом сохранения единственного ипотечного жилья. Должник в процедуре банкротства заключает в арбитражном суде мировое соглашение с ипотечным кредитором и погашает просрочку. Долг за должника может погасить третье лицо — сумма считается беспроцентным займом с отсрочкой возврата не менее трех лет (ст. 213.25 ФЗ о банкротстве). Ипотека не прекращается — ее придется выплатить на прежних условиях, зато квартира не попадет в конкурсную массу.
Единственное роскошное жилье. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14.05.2012 № 11-П допустил обращение взыскания на единственное жилье, площадь которого существенно превышает социальные нормы, — но только при предоставлении должнику замещающего помещения. Практика по этому основанию немногочисленна, однако должникам с просторными квартирами стоит ее иметь в виду.
Апелляционная жалоба подается через суд первой инстанции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мы ведем дела о выселении по обе стороны баррикад: помогаем собственникам освободить жилье от бывших родственников, нанимателей и самовольно вселившихся лиц — и защищаем тех, кого пытаются лишить жилья без достаточных оснований. Досудебная подготовка, составление иска или возражений, представительство в районном суде и в апелляции, сопровождение исполнительного производства через ФССП — полный цикл до результата.
Если вы столкнулись с ситуацией выселения — запишитесь на консультацию. Мы оценим перспективы, честно скажем, есть ли шансы, и предложим стратегию защиты.
Руководителю подрядной организации вменяли хищение 41 млн рублей при исполнении муниципального контракта. Мы построили защиту на анализе первичных документов и назначенной по нашему ходатайству строительно-технической экспертизе: работы были выполнены, спор носил гражданско-правовой характер. Суд исключил квалифицирующий признак «в особо крупном размере» и назначил наказание условно.
Финансовому директору производственной компании инкриминировали уклонение от уплаты налогов на 68 млн рублей. Совместно с налоговым консультантом добились пересчёта недоимки: часть эпизодов вышла за пределы срока давности, часть была снята после сверки с инспекцией. После уплаты уточнённой суммы дело прекращено по ст. 28.1 УПК РФ.
Доверителя обвиняли в передаче денег должностному лицу контролирующего органа. Мы добились признания недопустимыми результатов ОРМ, проведённых с нарушением закона об оперативно-разыскной деятельности, и заявили о признаках провокации. Суд первой инстанции постановил оправдательный приговор, апелляция оставила его без изменения.
Изучаем постановления, протоколы и переписку. Восстанавливаем хронологию событий до первой встречи со следствием.
Называем реалистичные сценарии — от худшего к лучшему. Показываем, что можно изменить, а что уже нет.
Подписываем соглашение об оказании юридической помощи. Сумма и объём работ фиксируются письменно.
Участие в следственных действиях, ходатайства, суд, апелляция и кассация — без передачи дела помощникам.
Пошаговый порядок действий с момента, когда следственная группа предъявила постановление. Что вправе требовать хозяин помещения, какие записи обязательно вносить в протокол, как фиксировать изъятие техники и почему опись изъятого важнее любых устных договорённостей со следователем.
В адвокатском искусстве столько зависит от «игры», что неопытный юрист может сбросить лучшие «карты», а потом удивляться, как мог он проиграть… Избежать ошибки, значит сделать шаг вперед на пути к совершенству.
Любой уголовный процесс начинается с сообщения о совершенном, совершаемом либо готовящемся преступлении. На этой стадии многим кажется, что от адвоката мало что зависит, но разберем главные моменты.
Ответим в течение рабочего дня
Оставить комментарий